地市是楼市的信号灯。
从4万/㎡的地价新纪录，到低密地块的主流化，再到房企的梯度布局，2025年上半年，成都土地市场在全国房地产“止跌回稳”的宏观基调下，呈现出“核心高热、圈层分化”的鲜明特征。
土地市场的分化格局，本质是楼市结构的深度调整，更折射出这座新一线城市的深层变革。
01
上半年土拍实录
成都地价破4万，低密地块占绝对比重
供地结构调整：“提质控量”特征显著，但仅完成全年计划36%
成都涉宅地块成交面积自2021年高点之后持续减少。数据显示，2025年上半年成都全市涉宅用地成交56宗，共2780 亩；其中5+2区域成交24宗，共1075 亩，但仅完成全年供地计划的36%。
由于核心地块供应增加，楼面价震荡上行。2025年上半年成都楼面均价达到10986元/㎡，其中一圈层均价19460元/㎡，环比上涨10.6%，二圈层均价7280元/㎡，环比上涨4.6%，三圈层均价3258元/㎡，环比上涨8.6%。
整体看，上半年成都涉宅用地供应呈现 “提质控量”特征，但区域供地节奏差异显著。其中，锦江区、成华区供地完成率较高，分别达 62%、56%；青羊区、天府新区供地完成率仅 11%、17%。业内人士表示，这种结构性倾斜，与 “以需定供”政策导向一致 —— 优先向销售周期短、库存低的核心区域供地，避免资源闲置。
地王更新提速：首宗4万+/㎡地价诞生，1.5-2.5容积率成主流
上半年成都土地市场最引人注目的事件，当属锦江区柳江街道包江桥社区地块的出让。该地块被建发以41200元/㎡的楼面价竞得，不仅创下成都地价历史新高，更成为全国二线城市中罕见的高价地块。同期，锦江区一心桥片区1号地块、高新区桂溪街道铜牌村地块分别以35500元/㎡、31700元/㎡成交，推动主城区地价突破3万/㎡关口。
与此同时，2025上半年成交地块中1.5-2.5低容积率占比持续增加，近约9成，推动成都住宅产品从高层向小高、洋房等低密舒居产品转型的结构特征。数据统计，高层2020年占比51.2%，2025年上半年锐减至27.9%，而洋房/小高/中高层产品增加至65.9%。
房企分化：民企参与度回升，央国企聚焦一圈层
从拿地企业看，央国企仍然占主导，但民企参与度明显回升。特别是成都楼面价TOP20地块中，民企拿地占比5成，如贝好家、远达、滨江润达丰、新绿色等代表。2025上半年成都房企拿地金额TOP20中，经开发展（金茂合作2宗）拿地金额TOP1，其次为华发/锦江统建、中铁建，民企仅嘉禾兴及兴唐，拿地金额占比7.7%。
总体来看，近几年央企从二三圈层逐步收缩，2025年则完全聚焦一圈层。得益于融资支持政策的实施，民企债务压力有所缓解，2025年上半年成交宗数中民企占比32%，环比2024年增加9%，但二圈层居多。三圈层则以地方平台公司托底为主，底价成交成为常态。
02
下半年趋势研判
核心区稳中有升，分化格局持续
供地量或加码，向低库存板块倾斜
业内预测，下半年成都5+2区域优质地块供应或将加码，并适度向销售周期短、库存低的区域倾斜。如骑龙、林家坝等板块以及中和等更新区域，有望成为供地主力；而中心城区14个重点更新区域的改造，也将释放更多优质土地资源。
分析人士指出，这一调整与城市进程深度绑定，金融城三期、三圣乡等热门板块因稀缺性，地价仍具上涨动力。“这些区域与‘好房子’政策叠加，低密地块占比将持续提升，推动地价结构性上涨。”
远郊市场承压，底价成交成常态
对于远郊区域，专家普遍认为压力将持续。数据显示，远郊商品住宅出清周期已超30个月，土地市场仍将以底价成交为主，房企拿地意愿偏低。这种“热者愈热、冷者愈冷”的分化，或将进一步拉大区域地价差距。
在方维投资的相关报告中也有类似预判，近郊土地成交均价较核心区低57%，且溢价率不足1%，市场热度与核心区形成鲜明反差，下半年这一态势难有改观。
房企策略更趋理性，防范高价地风险
整体来看，房企投资更趋理性。业内人士预测，未来央企及国企虽仍会布局核心区，但将加强成本测算，避免盲目追逐 “地王”；民企则深耕二圈层，通过差异化产品创新抢占改善市场，如全景舱、空中花园等新规设计。
“政策层面，‘以需定供’调控思路将持续，通过控制新增供地规模、优化规划条件等方式，防范市场过热。” 其表示，专项债收购闲置土地政策的推进，也将为房企盘活存量土储提供空间，缓解资金压力。
数据来源：吉信行、锐理数据、方维投资
封面新闻记者 毛茂沙
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