利好政策又来了，个人消费贷利率将大幅下滑，个人房贷会从中受益吗？

7 月 31 日，国务院常务会议指出，对个人消费贷款和服务业经营主体贷款进行贴息，有利于通过财政、金融联动方式降低居民信贷成本和服务业经营主体融资成本，更好地激发消费潜力，提升市场活力。

所谓贷款贴息，就是国家拿出财政资金，对特定贷款进行财政补贴。

这属于财政政策。显而易见，在货币政策受限于美联储迟迟不降息的情况下，今年财政政策力度不断加码！

而即将实施的贴息政策涉及到两项贷款，一项是个人消费贷，一项是服务业经营主体贷款。

那么，广大民众最关心的个人房贷，是否在其中呢？

本文，咱们深度分析一下。

个人房贷属于消费贷？

我国贷款按大类划分，只有两种：一类是消费贷，主要是个人家庭在消费过程中使用的贷款；另一类是经营贷，即企业、机构、做生意的人为了经营而使用的贷款。

从这两大类划分来看，个人房贷肯定不属于经营贷，应该属于消费贷。

但这事，有点复杂！

由于个人房贷规模非常大，且买房行为到底属于消费还是投资存在一些分歧。

比如，在我国 GDP 核算中，买房行为及房产销售金额归属于投资项；再比如，统计体系中的 CPI（消费品价格）并没有包含房价，但包含了房租，也就是说，租房住的行为属于消费范畴，而买房子的行为严格讲并不属于消费。

所以，在信贷体系中，贷款既可以分为消费贷和经营贷两类，又可以分为三类，即除了消费贷、经营贷之外，还有个人房贷，三者是并列项。

从上述分析基本上可以得出判断，此次国务院对个人消费贷款进行贴息，应该不包含买房贷款，它主要包含我们熟知的类似买车贷款、买家电贷款、旅游消费娱乐贷款等等。

那么，贷款贴息政策对刺激消费和支持服务业经营主体的力度有多大呢？

可以举个例子。

2024 年，财政部等多部门联合下发了《关于实施设备更新贷款财政贴息政策的通知》，主要是想推动制造业设备更新和技术改造，当时贴息的幅度是 1 个百分点，贴息时间不超过两年。

老杨查了一下，2024 年度全国制造企业的贷款利息在 3.7%-4% 之间，财政贴息 1 个百分点，相当于降低了利息支出 30% 左右。

当前个人消费贷的利率在 3%-3.2% 之间，如果同样贴息 1 个百分点，那对广大消费者的贷款成本就会减少 1/3，幅度挺大的。

2024 年以来，国家除了对设备更新进行贷款贴息之外，还对消费领域（比如家电以旧换新）给予财政补贴。

去年全国总计补贴了 1500 亿，今年进一步升级，计划补贴 3000 亿，这对促进消费还是有效果的。

比如，我们看一下全国社会消费品零售总额，今年第一季度同比增速是 4.6%，第二季度就明显增长到 5.4%。

全国 GDP 二季度的同比增速是 5.2%，但由于存在通缩，名义增速只有 4.2% 左右，而社会消费品零售总额同比增速 5.2% 远大于 4.2% 的名义 GDP 增速。

也就是说，上半年，尤其是二季度，社会零售（消费主力）对经济增长发挥着极其重要的作用。

以旧换新，还具有杠杆效应，对家电的补贴一般是 10%-15%，由此可以撬动了 80%-85% 的商品销售总金额；今年国家投入 3000 亿，对相关商品零售的刺激将会比较明显。

当前买房属于消费

这两项贷款贴息政策，对房地产就没有任何帮助吗？

其实，有三点值得分析：

第一点，促进消费、促进经济，经济活跃度提升后，会对楼市的购买力产生促进作用。

第二点，此次政策也包含了对服务业经营主体的贷款利息补贴。

由于经营贷的贷款利息比较低，过去多年明显低于正规的个人按揭贷款，就有一些经营贷流入房地产买房领域，以房产作为抵押物，套取低息的经营贷，这其实也是变相地推动了买房行为。

我估计，此次针对服务业的经营贷贴息，也会让部分流入房地产的资金贷款成本下滑，未来一段时间，以服务业企业的名义去申请经营贷、流入房地产的数量会增加。

第三点，个人买房行为难道与消费就没有任何关系吗？

我以前分析过，当楼市向好、繁荣的时候，官方会议文件中一般不会把买房视作消费，但楼市低迷期需要救助楼市的时候，某些文件中就会把买房视作消费，这也是过去多年房地产 “夜壶” 现象的佐证之一。

举个近期的例子，今年3月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《提振消费专项行动方案》，部署了八个方面 30 项重点任务，其中在 “大宗消费更新升级行动” 方面就明确提出，要更好地满足住房消费需求，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求。

这里说的刚性和改善性住房需求，就是买房需求，可见是把买房行为视作住房消费。

同时，文件中还提出 “适时降低住房公积金贷款利率，扩大公积金使用范围”。

各位一定要注意，在此国家级的重磅政策中，把买房用的公积金贷款视作住房消费，即承认了公积金贷款是消费性贷款。

那么按此逻辑，使用商业性贷款买房子，其性质应该和公积金贷款一样，都是买房贷款。

未来个人房贷也可能贴息

我想，今年的个人贷款贴息政策应该是不包含个人买房贷款，但并不意味着明年、后年就不会把个人房贷列入政策受益范畴。

因为目前楼市还在下行，住房需求萎缩，如果到了明年、后年，为了救楼市、刺激购房需求，对买房贷款进行贴息，也是可以理解且合理的。

个人买房的利息支出对买房人来说是很沉重的负担，政策也充分考虑到了这一点。

2024 年 9 月、2025 年 9 月，国家连续两年对存量个人房贷的利息进行了统一下调。

但去年下调之后，金融管理部门也说了，以后不会再统一下调存量房贷利率了。

既然如此，通过国家贷款贴息的方式来专项支持个人买房贷款利息，就会是很好地支持买房需求的手段。

广大房民朋友们，不要着急，政策面包会有的，咱们搬个小板凳，坐等明年、后年吧。