一时间，政府收购存量房再次成为业界关注的热点。
实际从今年4月开始，中央政治局会议就正式定调了房地产的去库存政策。
随后在5月中旬召开的国务院政策例行吹风会上，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
时间过去近半年，政府收储进展如何？房企又该如何抓住这次机会？明源君今天就讲下这个话题。
明源君曾经说过，政府收购存量住房，不仅可以有效降低房地产库存，也可以极大缓解房地产市场的下行压力。
如今，随着政策的持续推进，目前已有超过60个城市通过各种形式表态支持地方国有企业收购存量商品房作为保障性住房。
这其中既有广州、深圳等核心一二线城市，也有萍乡、滁州等三四线城市，更不乏兰考、灌南、赤壁等县级行政单位。
目前来看，地方国企仍是地产收储的主要主体，其好处在于地方国企能更好地结合当地的实际情况制定合适的收购和运营方案，因城制宜。
而从实际落地的收购案例来说，主要有三大特点：
第一，国企偏爱收购中小面积房源，尤其70平方米以下。
从这轮收储来看，房源面积多以中小户型为主，尤其是70平方米以下房源最受国企欢迎。
一方面，这轮收储的城市，往往倾向于将收储房源用于保障性租赁住房，而与大户型相比，70平方米以下小户型房源显然更加符合年轻人的租赁偏好，能够快速配租，避免形成新的库存压力。
另一方面，在有限的资金约束下，收购70平方米以下小户型商品房可以筹集到更多房源，从而更有效地利用资金。
比如今年上半年，重庆嘉寓公司和重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源，基本都是70平方米以下的小户型。
今年8月，重庆嘉寓公司再次签约收购了来自央企、国企以及民营企业的7个项目，收购面积超过11万平方米，装修改造后可提供保障性住房2600余套。平均下来，每套是42平方米左右。
有些城市直接设定了收购房源单套面积上限。比如深圳安居集团要求房源面积在65㎡以下，优先整栋。佛山、烟台、威海、沈阳、大连、北海也要求配租型房源以不超过70平方米的小户型为主。
第二，虽然各地并不限制房源性质，但商办类项目明显更受青睐。
在房源性质选择上，除少数城市限定为住宅外，多数城市要求商品房即可，包括住宅、公寓、商业办公房、宿舍等。
而这其中，公寓、办公房等商办类项目明显更受国企青睐。
比如郑州城发安居累计收储的10.6万间房，就主要以商办公寓为主，住宅项目为辅。武汉安家保障性住房有限公司也在今年8月收购招商蛇口旗下的招商愉樾项目和空港中心三期项目，两个均为商办项目。
一方面，相比住宅，一些城市的商办项目已经严重过剩，去化难度大，所以开发商愿意以较大折扣卖给国企，符合政府收储价格不能过高的初衷。
另一方面，目前房企的住宅产品都在向改善需求倾斜，中小户型占比较低，难以满足各地的收储标准，而商办类项目不仅在面积和空间结构更适合改造成保障性租赁住房，而且商办类物业通常位于城市核心区域，交通便利，周边商业和办公设施齐全，非常适合作为人才公寓。
第三，地方收储并不限制房企属性，民企亦能受益。
之前中证鹏元在报告中提到，政府或国企收储商品房可以缓解开发商的资金压力。但具体分析来看，地方国企直接收储民营房企开发商的商品房面临的合规风险较大。考虑到定价折扣、合规风险等问题，且过去几年城投平台拿地开发楼盘已经屡见不鲜，而他们同样面临房地产市场下行，库存难以去化的问题，因此在政策执行的前期收储对象为地方城投平台的可能性更大。
不过，这并非意味着民营房企没有机会。
比如福州收购的5个楼盘，麓岭花园、融侨融寓、瑧茂公馆、香山时代花园均为民企项目（万科、融侨、福州安景、福建中庚置业）。重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司签约收购的项目，也有部分来自民营企业。
房源企业属性不限，但要求资产负债和法律关系清晰。部分城市明确房源企业近3年不得有违法违规行为。
哪些民营房企的房源更容易入选储备库？
一是权属清晰可交易。各地的收购方案中，普遍要求房源权属清晰可交易，不能存在抵押和法律纠纷，保证项目的合法合规性，能够满足金融机构的贷款条件。
二是必须取得竣工备案证明。绝大多数城市在收储时要求项目房源已建成，仅少数城市放宽至准现房。例如广州增城区允许收购取得预售许可证的商品房；沈阳允许收购主体已封顶且一年内能够具备交付条件的准现房项目；杭州临安区要求提供商品房预售许可证，并由供应商出具保交付资金拼盘方案。
收储价格采用成本法
价格或为同等商品房的5-6折
虽然有60个城市明确表态支持地产收储，但从实际落地来看，进展仍不达预期。
这里有几个原因：
一是收购价格过低，难以和被收购方达成共识。
有开发商表示，官方收储商品房的定价，不仅低于开发商的期望，也低于项目的成本，所以导致被收购方积极性不高，宁愿躺平也不卖。
根据已发布公告的城市中看，配售型保障房收购价格多以同地段保障性住房重置成本为参考上限，即划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润。
比如福州、西安、东莞、厦门部分项目拟定配售价格为同区域商品房的5折左右。佛山配售型保障房价格一般不超过同地段同品质同时期新建商品住房市场价格的60%。
这意味着，为了保本微利，存量房源的收储价格可能比同地段商品房价格50%-60%还要低。
二是收购条件苛刻，符合标准的房源少。
政府收储，对房源的要求兼顾安全性和收益性。
比如普遍要求房源权属清晰可交易，还必须是已竣工未售的现房项目，最好区位便利+整栋优先+中小户型为主。
如此下来，市场上符合收储标准的房源被无限缩小。即便有合适房源，按照同等商品房5-6折的收购价，被收购方也很难接受。
所以，政策收储想要达成降低房地产库存，缓解房地产市场下行压力的既定目标，就必须从两点发力：
一是优化收储定价方式，避免一刀切。
相比其他城市直接按照同等商品房5-6折价格来收购，重庆收储房源价格则采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成。
其中，测算基础价受房源交通便捷性、周边配套情况、房屋自身特性、装修运营成本等影响因素；而市场价则是根据房源同区位、同房龄的相似房源近半年内的平均成交单价，以及国家统计局发布的重庆市半年内住宅销售价格指数进行确定。
企业在申报房源时，需要给出项目拟出让价格，然后政府会根据企业的报价，筛选出符合收购测算价格一定区间的项目，再与企业进行价格协商。
郑州城发安居收购存量房采取“一项目一价”，委托五家第三方评估公司，对拟收购项目开展独立评估。评估结果出来后，剔除“异常”评估价，在剩余评估价基础上得出一个平均值作为收购价。
如果开发商拟出售项目符合收购标准和要求，也接受城发安居给出的收购价，双方签署相关收购协议。现房项目一般分三次付款，第一次是签署协议，付款20%左右；第二次是项目交割，付款至95%；剩余5%尾款作为质保金，两年后支付。
包括杭州临安区发布的收储规划，则是以不超过周边房源、车位的评估价作为收购最高价。此举不仅确保了收购价格不会超过市场评估价值，也极大激发了被收购方的积极性。
二是积极探索收购房源重新盘活，高效利用。
政府收储之后，如何有效盘活这些商品房资源，使其得到合理利用，成为另一个亟待解决的问题。
目前来看，完成收储并已转化为保障房并投入运营的城市并不多，仅有投入运营的城市，项目大多用于配租而非配售。
比如今年6月，重庆嘉寓公司首个收购项目——佳寓光环店开门迎客，房源推出后不到三周即实现满租。位于九龙坡区的半山郡店和高新区的翰林华庭店1000套房源，也将在今年四季度投入运营。
郑州城发安居目前投入运营的人才公寓共3.27万间（截至5月22日），目前基本实现满租。计划2024年再推出1.8万间，总计5万间左右。
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