2025年房地产市场止跌回稳进入关键阶段，出险房企化债进程明显加快。9月以来，花样年、融创中国、中国奥园、旭辉集团、合景泰富、龙光集团、远洋集团、金科股份、佳兆业、碧桂园、富力地产、时代中国等十余家房企披露债务重组方案或化债进展。

据机构统计，2021年以来77家房企出现债务违约，截至目前超60家公布债务重组进展，其中超20家完成债务重组或重整，化解规模逾1.2万亿元。房企化债已从债务展期转向实质性削债与重整，从风险缓释转向风险化解，并为中长期经营修复创造条件。

“金九银十”期间，多家房企密集披露化债进展。10月3日，花样年控股公告，约84.54%现有票据及77.33%未偿还债务工具债权人已签署重组支持协议，拟通过优化结构、延长到期日缓解偿债压力。9月30日，中国奥园境内债务重组方案基本完善，1~9月获展期境内借款本金约10.49亿元。9月29日，合景泰富三笔境内公司债券重组方案获持有人会议通过，调整本息偿付并提供折价现金回购、资产抵债、债权转换等选项。

9月27日，金科股份及重庆金科与中信信托签署破产重整专项服务信托合同，标志重整计划进入执行阶段。9月25日，龙光集团超80%境外债权人加入修订后的整体债务重组支持协议，正加快推进方案实施。9月15日，佳兆业境外债务重组全面生效，通过解除原有债务并发行新票据及强制可换股债券实现结构优化；同日，旭辉集团100.6亿元境内债券重组方案获表决通过，叠加6月底获批的境外重组，共化解180亿元债务压力。9月10日，富力地产推动境内债券二次重组，提供现金购回、以物抵债、应收账款信托抵债、股票经济收益权兑付及全额留债长展期等方案。

此外，时代中国拟延长境外债务重组截止日到12月31日；融创中国将于10月14日召开境外债权人会议；远洋集团8月18日调整境内债重组方案，投票延期至9月30日。上述进展显示，出险房企正由被动应对转向主动破局，市场对重组意愿增强。

当前化债路径包括债务展期、重组、削减、债转股、资产抵债、现金回购、引入战略投资者等。初期以展期为主，半数以上出险房企曾采用此方式缓解流动性压力。2025年，债务重组成为主流手段。旭辉控股9月通过7笔境内债重组，涉及100.6亿元，提升现金兑付至20%，以资抵债达40%，留债展期缩短至7~8年。

境外债务重组更复杂，需协调多方利益，部分房企设立信托基金或引入第三方资产管理公司提升可行性。部分企业通过出售海外物业、股权或基础设施资产筹集美元债偿款。佳兆业在境外重组中同步处置非核心资产并引入战投；碧桂园出售区域项目公司股权用于偿债和保交楼；万科上半年通过盘活商办物业等存量资产回款57.5亿元。

AMC参与助力实质性削债。金科股份司法重整中引入产业与财务投资人，优化股权结构并推动转型。AMC介入可将债务转化为股权或其他权益，减轻短期压力，并协助资产剥离提升流动性。融创中国拟将95.5亿美元境外债“全额债券转股权”，彻底化解上市公司层面风险；碧桂园、佳兆业、旭辉、阳光城、龙光、远洋、禹洲、金科等均将“债转股”作为重要选项。

房企逐步探索业务转型增强偿债能力。部分企业转向商业地产、物业管理、城市更新等领域，减少对住宅开发依赖。尽管转型周期较长，但有助于改善现金流与盈利能力，成为化债补充手段。

当前化债面临多重挑战：市场低迷致“造血”能力不足；融资仍倾向国企央企，出险民企融资难；债权人诉求多样难达成共识；房价地价下行导致抵押物贬值削弱化债基础。深层难题在于“输血”与“造血”平衡、短期纾困与长期转型衔接。

政策需协同稳定销售与精准支持出险企业，避免“一边化债一边出险”。建议强化融资协调机制穿透力，探索将“白名单”制度与企业整体纾困结合；优化存量资产证券化退出渠道，扩大公募REITs基础资产范围；明确引导房企向运营商转型，在土地出让、税收等方面支持租赁住房、城市更新、养老地产等领域发展。房企化债是系统工程，需企业、债权人、金融机构与政府共同推进，政策重在创造环境、打通堵点、引导预期。

典型案例方面，融创中国2025年6月境外重组方案获74%债权人支持，覆盖83%证券类债务本金，核心为“全额债权转股权”，使债权人成股东，实现结构性化解。另设“股权结构稳定计划”防止稀释，并设定合理转股价，早鸟同意费达1%，高于行业水平。金科股份为首家通过司法重整化解风险的全国性上市房企，利用法治化市场化框架，综合资本运作、引入战投、创新清偿方式，中止个别追偿争取操作时间，通过股票、信托工具转化债务，提升清偿率，平衡各方利益。重整后战略定位转为“不动产综合运营商”，向轻资产运营服务商转型。

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